第一步 協(xié)調(diào)業(yè)主意愿

什么樣的住宅樓才符合加裝電梯的條件？除了要滿足4層及以上的多業(yè)主無電梯住宅外，還要符合一定的要求，比如電梯不能侵占市政建設(shè)的道路空間；如果電梯需要占用居民們出行的通道，那么剩余通道的寬度至少要保證有1.5米；如果通道還要過機(jī)動(dòng)車，那這條通道至少要有4米寬。這些都是能否裝梯的硬性條件。

此外，加裝電梯，不能全部業(yè)主一擁而上，這就需要最先選取3~5位業(yè)主作為“帶頭人”。這些“帶頭人”，最好是有精力又有空閑，并且要有業(yè)主們的授權(quán)委托書作為證明。陳伯說，現(xiàn)在樓里還沒有推舉出代表，畢竟裝電梯不是個(gè)小事，多幾個(gè)人也好一起商量著來。而這個(gè)階段要準(zhǔn)備的文件還有加建電梯同意書，這兩份材料都需要有2/3以上的業(yè)主簽字同意，而且，簽字業(yè)主的房屋面積也要占該住宅樓總面積的2/3以上。這兩個(gè)2/3也被稱為是“雙2/3”，是申請(qǐng)加裝電梯的必需條件，如果簽名數(shù)量不達(dá)標(biāo)，即使到了報(bào)建那一步也會(huì)無功而返。同時(shí)，同意增設(shè)電梯的業(yè)主還要在報(bào)建審批階段提供身份證復(fù)印件和房產(chǎn)證等證明材料。

陳伯聽完有些犯難，“這同意書是什么樣子的？我也沒有弄過啊”。荔灣區(qū)舊樓宇加裝電梯服務(wù)中心就有《授權(quán)委托書》《加裝電梯同意書》等文件的模板。一些電梯公司表示，他們也會(huì)提供所需文件的模板。

在很多樓主看來，這一關(guān)尤為不易?！坝械娜苏f建完電梯擋光了、不通風(fēng)，還有對(duì)價(jià)格分配方案不滿意的，也有人不說什么原因，反正就是不裝（電梯）！”荔灣區(qū)一棟住宅樓的樓主孔先生回憶說，雖然他們已經(jīng)裝好電梯，但最初征求意見的協(xié)調(diào)工作費(fèi)了他不少口舌。

陳伯對(duì)此深有感觸，在兩年前就有業(yè)主征集過其他業(yè)主們的意見，“大家對(duì)電梯的需求都很強(qiáng)烈，但卻在如何分?jǐn)傎M(fèi)用方面始終沒有達(dá)成一致”，因?yàn)橛行┳粲X得裝電梯沒必要，不愿意出這筆錢，也有業(yè)主認(rèn)為方案不合理，“跟其他人一比感覺虧了”。就這樣一推就推了兩年，陳伯遺憾地說道。

在2016年廣州市頒布的《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》提出了價(jià)格分配方案的參考建議：“以第三層為參數(shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個(gè)樓層提高0.1個(gè)系數(shù)等?！币簿褪钦f如果一棟7層、每層都有2戶人家的老樓加裝一部電梯的費(fèi)用是60萬元，那1樓的住戶不需要花錢，2樓每戶則需要繳納2.3萬元，3樓則是4.6萬元，4樓是5.1萬元，5樓是5.5萬元，6樓是6萬元，7樓最高，需要繳納6.5萬元。

一般而言，價(jià)格分配方案會(huì)根據(jù)不同住宅樓的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于廣州老城區(qū)普遍存在的7~9層住宅樓，廣州某電梯公司的羅經(jīng)理提供了另一種計(jì)算方式，他建議以5樓為基準(zhǔn)點(diǎn)，往上每層增加20%的費(fèi)用，往下每層減少20%的費(fèi)用。如果電梯的安裝對(duì)于低層業(yè)主影響較大，甚至可以由高層用戶集體出資進(jìn)行彌補(bǔ)，“光照、通風(fēng)等方面均受影響的話，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償一些也是正常的”。按照這種方案，一棟7層、每層都有2戶人家的老樓如果要安裝60萬的電梯，1樓的住戶需要出1萬元，2樓則是2.1萬元，三樓是3.2萬元，4樓是4.3萬元，5樓是5.4萬元，6樓是6.4萬元，7樓則是7.5萬元。羅經(jīng)理說，對(duì)加裝電梯有異議的有一大部分是低層住戶，他們接觸到的客戶中，有將近一半的客戶是因?yàn)闆]有協(xié)調(diào)好低層住戶的費(fèi)用和補(bǔ)償問題，最終無奈放棄了加裝電梯的想法。

此外，大打“人情牌”也會(huì)在緩解鄰里矛盾、調(diào)和意見中“神助攻”。家住執(zhí)信南路的阿叔羅仲哲作為裝梯成功的“過來人”稱，在他協(xié)調(diào)的過程中，還會(huì)拉上一兩個(gè)老人到不同意的業(yè)主家溝通。他認(rèn)為，耐心和恒心十分重要，“向不同意的業(yè)主說清楚情況，一次不行就兩次”，最多的時(shí)候，羅仲哲與一戶業(yè)主談了五六次，從一開始不讓進(jìn)門、雙方站在門口講道理，到后來進(jìn)門談話，再到最后業(yè)主點(diǎn)頭簽名。羅仲哲說這里面也是要講究方法的，“一定不能生氣地去談，不要激化高低層業(yè)主之間的矛盾”，他稱，很多時(shí)候，也要轉(zhuǎn)變觀念，老樓裝電梯，更重要的是為了居家養(yǎng)老，提高宜居環(huán)境。

不僅如此，站在業(yè)主的角度，換位思考、互相體諒也是調(diào)和“制勝”的“法寶”。

“電梯怎么安裝，方案可協(xié)調(diào)變通”，羅仲哲說，根據(jù)業(yè)主意見，他們的電梯方案選擇了跳層設(shè)連廊，繞過對(duì)連廊從自家窗前過有異議的業(yè)主。在裝梯過程中，有部分業(yè)主代表僅以兩個(gè)2/3的業(yè)主作為目標(biāo)，其中難免會(huì)有業(yè)主感到自己不受重視，權(quán)利沒有受到保障，可能會(huì)引起反彈。羅仲哲說，要立足以爭(zhēng)取百分之百業(yè)主同意為目標(biāo)。

同時(shí)，羅仲哲支招稱，與把幾個(gè)有異議的業(yè)主召集在一起相比，1對(duì)1的調(diào)和效果會(huì)更好。

也有市民反對(duì)的原因是擔(dān)心老樓加裝電梯會(huì)產(chǎn)生安全問題，尤其是低層用戶，對(duì)打通橫梁是否會(huì)影響樓體結(jié)構(gòu)存疑。有市民建議，街道、規(guī)劃等部門可加大宣傳力度，普及裝梯常識(shí)。

在前期的協(xié)商過程中，最好將其他事項(xiàng)一起討論。比如確立電梯的使用者與管理者、增設(shè)電梯費(fèi)用的預(yù)算方案和籌集、后期電梯的維護(hù)和分?jǐn)偡桨敢约皡f(xié)調(diào)持不同意見的業(yè)主等，達(dá)成一個(gè)大概統(tǒng)一的意見。減少在之后支付費(fèi)用、與電梯公司簽約等步驟的變數(shù)。羅仲哲說，前期工作不充分，就很容易“碰釘子”。

第二步 簽約電梯公司

獲得業(yè)主的支持后，下一步就是樓主找電梯公司商討電梯增設(shè)方案了。隨后，帶著上述材料，業(yè)主代表就可以找到具有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位討論電梯的增設(shè)方案。目前廣州大部分合法合規(guī)的電梯公司都具備設(shè)計(jì)電梯增設(shè)方案的資質(zhì)。電梯公司會(huì)派專員去現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，評(píng)估樓房是否具備安裝電梯的條件以及給出初步的設(shè)計(jì)方案。在荔灣區(qū)的舊樓宇加裝電梯服務(wù)中心，有10家電梯企業(yè)入駐其中。

羅經(jīng)理稱，目前增設(shè)電梯的整體費(fèi)用在55萬元~80萬元左右，報(bào)價(jià)則會(huì)根據(jù)不同的樓宇情況和電梯類型有所變化。

目前廣州市加裝的電梯類型主要有混凝土結(jié)構(gòu)、玻璃鋼結(jié)構(gòu)以及“積木式”電梯三種。其中，混凝土結(jié)構(gòu)報(bào)價(jià)便宜，也是目前最主流的方案，但對(duì)采光、通風(fēng)影響較大。玻璃鋼結(jié)構(gòu)是指以鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻為主，這種設(shè)計(jì)對(duì)低層住戶采光的影響較小，但價(jià)格要貴不少。而且業(yè)內(nèi)人士提醒，南方夏季高溫時(shí)間較長(zhǎng)，觀光電梯需要在井道設(shè)置時(shí)考慮井道內(nèi)通風(fēng)、散熱功能，避免溫度過高。最后一種則是目前新型的“積木式”電梯，會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行井道組裝，所需空間小，輕便靈活，有租賃和購(gòu)買兩種服務(wù)模式，價(jià)格也有高有低，但由于制造廠家和產(chǎn)品較少，還需考慮后續(xù)有更換零配件需求時(shí)的供應(yīng)情況。

在確定電梯類型時(shí)，還要注意樓房是否自帶電梯井。據(jù)了解，廣州大部分老舊居民住宅都沒有電梯井，業(yè)主需要向廣州市國(guó)土資源與規(guī)劃委員會(huì)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可。如果樓房自帶電梯井但一直沒有修建電梯，就不需要這一許可了。

業(yè)主代表們要帶著三個(gè)不同樓層的三個(gè)業(yè)主的房產(chǎn)證與身份證復(fù)印件，到區(qū)規(guī)劃局提調(diào)本樓宇的相關(guān)檔案，如建筑圖紙、地形圖、地質(zhì)勘查報(bào)告等。電梯公司將根據(jù)這些材料來設(shè)計(jì)加裝方案。完成了前期準(zhǔn)備、可行性分析、資料收集和初步協(xié)商后，業(yè)主代表就可以和電梯公司確定合作意向，簽訂協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括設(shè)計(jì)圖紙、工程合同等，雙方明確責(zé)任，加裝電梯的工作也正式展開了。羅經(jīng)理告訴陳伯，如果一切順利，從電梯公司設(shè)計(jì)到施工再到完工，至少還需要3個(gè)月的時(shí)間。

有業(yè)主代表抱怨說，明明向電梯公司交了報(bào)建費(fèi)，結(jié)果卻因?yàn)樽≌瑯遣环涎b梯條件，報(bào)建沒有通過，電梯裝不了，報(bào)建費(fèi)也“打了水漂”。故而，上述避免“踩雷”的工作十分重要。

此外，在與電梯公司簽署合同時(shí)，也要看清裝梯費(fèi)用是不是包含發(fā)票的價(jià)格。有電梯公司的合同明確寫明報(bào)價(jià)不含稅。廣東金宏橋律師事務(wù)所主任律師趙善啟表示，若無特殊約定，報(bào)價(jià)應(yīng)該包括開發(fā)票的內(nèi)容。

第三步 報(bào)建審批

有電梯井的樓房可直接進(jìn)入施工環(huán)節(jié)，而廣州大部分老舊居民住宅都沒有電梯井，則還需要“報(bào)建”。許多電梯公司表示會(huì)全程負(fù)責(zé)，從旁協(xié)助，補(bǔ)齊材料。許多小事可以“代勞”。但在重要的環(huán)節(jié)，比如向規(guī)劃部門遞交的立案申請(qǐng)等，還是需要業(yè)主代表本人到場(chǎng)并簽字。

業(yè)主們討論通過電梯公司的設(shè)計(jì)方案后，需要所在地街道辦和廣州市國(guó)土資源與規(guī)劃委員會(huì)的審批。街道辦方面，業(yè)主代表需要自己手寫《增設(shè)電梯證明》并簽名，街道辦蓋章確認(rèn)。而規(guī)劃部門的審批則更為專業(yè)。除了電梯公司要準(zhǔn)備的設(shè)計(jì)圖紙和平面規(guī)劃圖等材料外，業(yè)主代表需要填寫《申請(qǐng)函》以及《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)立案申請(qǐng)表》?！渡暾?qǐng)函》中要說明申請(qǐng)辦理事項(xiàng)的基本情況、辦理原因、基本要求和其他需要特別說明的事項(xiàng)。

在遞交的材料中，除了已經(jīng)準(zhǔn)備好的《加建電梯同意書》以外，還有兩份書面文件是需要“雙2/3”業(yè)主簽字和“按手印”同意的，分別是加裝電梯的設(shè)計(jì)方案和費(fèi)用分?jǐn)偟姆桨?，費(fèi)用分?jǐn)偡桨咐飫t包括工程預(yù)算及籌集方案、維護(hù)保養(yǎng)方式及分?jǐn)偡桨负蛯?duì)相關(guān)利益受損方的資金補(bǔ)償方案。

若材料齊全，設(shè)計(jì)方案符合相關(guān)規(guī)定，業(yè)主將收到來自規(guī)劃部門發(fā)放的《關(guān)于核發(fā)批前公示圖的函》。并將其與業(yè)主們同意增設(shè)電梯的書面文件以及設(shè)計(jì)方案張貼在住宅樓的顯著位置，公示不少于20天。若這20天內(nèi)無有效反對(duì)意見，便可以拿到區(qū)規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》了。再到街道辦和消防部門辦理開工備案后，電梯公司就可以按照設(shè)計(jì)圖紙開始施工了。

需要注意的是，在遞交材料前，一定要確認(rèn)簽名業(yè)主數(shù)量是否達(dá)到“雙2/3”以及其他相關(guān)材料是否齊全，避免多跑冤枉路。同時(shí)，有市民提議是否可以在“批前公式”的費(fèi)用上，有關(guān)部門可以進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼。

第四步 施工安裝

除了批前公式，在電梯施工期間，還需要進(jìn)行批后公示，標(biāo)明工程內(nèi)容和施工時(shí)間。但期間若還有業(yè)主提出異議，則是沒有效力的。

電梯建好后并不意味著就一勞永逸了，依然還面臨著維護(hù)與管理的問題。每部電梯在投入使用前還需區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯使用登記。除此之外，小區(qū)同意增設(shè)電梯的業(yè)主們還要用書面協(xié)議的形式來確定電梯的使用者和管理者。

而在安裝電梯中還可能會(huì)遇到電梯、電話線、光纖等線路阻礙電梯安裝的情況，這個(gè)時(shí)候就需要有關(guān)部門將這些線路遷移。有市民稱，他們住宅樓的線路遷移費(fèi)全部算下來要8萬元，這對(duì)于他們來說有些昂貴。市民提議是否可以通過政府補(bǔ)貼的方式進(jìn)行扶持。

加裝電梯導(dǎo)視圖

1.通過授權(quán)委托書選舉業(yè)主代表，組建“加裝電梯籌備委員會(huì)”。

2.專業(yè)人員預(yù)判住宅樓是否符合裝梯條件，對(duì)樓內(nèi)業(yè)主進(jìn)行前期摸底。了解哪些業(yè)主受裝梯影響大，以及是否有什么比較好的解決方案。

3.和電梯公司簽約，確定設(shè)計(jì)方案，與持反對(duì)意見的業(yè)主協(xié)商。

4.向區(qū)規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要文件：

（1）申請(qǐng)函及立案申請(qǐng)表

（2）申請(qǐng)人的身份證明文件

（3）電梯公司提供的設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)安全規(guī)范證明

（4）“雙2/3”業(yè)主的身份證復(fù)印件和房產(chǎn)證等證明材料，以及同意增設(shè)電梯和送審設(shè)計(jì)方案的書面文件

（5）與相關(guān)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的書面材料

（6）其他法定資料

符合要求后進(jìn)行批前公示，全面征詢?cè)鲈O(shè)電梯利害關(guān)系人的意見，公示期不少于20天。

5.辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并向街道辦和消防部門備案。

6.土建施工環(huán)節(jié)：根據(jù)實(shí)際情況辦理管線移位、增裝電梯獨(dú)立電表等業(yè)務(wù)。

7.交付驗(yàn)收環(huán)節(jié)，確定使用管理者和維保機(jī)構(gòu)，日常管理、維護(hù)。

8.運(yùn)行使用。

本條資訊轉(zhuǎn)載自：共利電梯網(wǎng)http://www.goodlift.net/elevator_news/show.php/itemid-69318/